Các dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch hay đất ma bạn cần nên tránh

Thị trường bất động sản hiện nay đang đầy rẫy những cạm bẫy do bọn lừa đảo, những tổ chức xấu giăng lên nhầm dụ dỗ các khách hàng thiếu kinh nghiệm sập bẫy để trục lợi cho bản thân mình. Vậy những khu vực đất như thế nào bạn cần nên né tránh? Dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch hay đất “ma” là gì?

Hãy cùng theo chân Luật sư Trần Tấn Tài và Ông Trần Minh Hoàng Phó Tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam tìm hiểu một số dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch giúp các khách hàng biết đâu là đất “ma” trên thị trường nhé!

Đầu tiên, có thể nói những dự án mang đến lợi nhuận cao đáng ngờ trong khi cơ sở hạ tầng thiếu đảm bảo thậm chí là chưa hoàn thiện, chủ đầu tư thiếu uy tín, không tên tuổi là 2 trong số những dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch dễ và thường gặp nhất.

Hiện nay, không chỉ các ngành dịch vụ khác mà bất động sản cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ từ dịch bệnh Covid-19, sự xuất hiện của hàng loạt các dự án phân lô đất nền với giá rẻ, giá ảo đang là tác nhân góp phần khiến thị trường nhà đất bị đảo lộn. Người đầu tư hay các khách hàng mua để sử dụng nếu không tỉnh táo, thiếu hiểu biết sẽ dễ dàng mua phải đất “ảo”, đất nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước (đã có thông tư trước đó) không thể thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng khi mua.

Vậy làm sao biết đất có quy hoạch hay không? Trước tình trạng này, giới chuyên gia khuyên các khách hàng và nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kĩ lưỡng, nắm rõ các dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch, đánh giá chính xác một dự án hay một mảnh đất nhằm giảm thiểu mọi rủi ro có thể xảy ra, tránh “tiền mất tật mang”.

1. Đất chưa được chuyển đổi sử dụng

Những dự án đất nền mà bạn thấy quảng cáo rầm rộ, marketing mạnh mẽ trên thị trường hiện nay, thực chất là những dự án đất cá nhân chưa được tách thửa và không phải đất dự án như lời rao. Luật sư Trần Tấn Tài cũng chỉ ra, các lô đất này thường được bán với diện tích lớn, từ 5000 m2 đến 1 ha do các cá nhân lách luật về quy định tách thửa đất tối thiểu của đất nông, lâm nghiệp.

Xem thêm: Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư khác đất nền dự án ra sao?

Theo thông tin đến từ Ông Trần Minh Hoàng các dự án đất nền “thật” hiện nay trên thị trường là vô cùng khan hiếm không còn nhiều. Bởi để hình thành một dự án đất đúng quy định của pháp luật phải trải qua quy hoạch với sự tham gia và xét duyệt của các cơ quan quản lý Nhà nước, được các đơn vị chức năng giám sát chặt chẽ. Do đó, hầu hết mọi dự án đất nền đang được mở bán hiện nay trên thị trường 70 – 80% là của cá nhân, ông cho biết.

2. Giá rẻ và lợi nhuận cao đến bất ngờ

Theo các chuyên gia phân tích bất động sản những người chủ các khu đất thường là những người am hiểu thị trường, họ đã biết và nắm chắc mức giá trung bình của khu vực đó và tiến hành mở bán khu đất của mình với mức giá rẻ đến bất ngờ. Ông Hoàng nhận định đây là mức giá có tỷ lệ rủi ro cao. Những mảnh đất tách thửa đất đúng quy định của pháp luật, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì không thể nào có mức giá rẻ. Tại TPHCM, giá đất nền dao động từ 5 – 7 triệu/m2 dành cho khu vùng ven và ở khu trung tâm gần thành phố thì đất nền có mức giá lên đến cả trăm triệu đồng/m2.

Ngoài ra, các khu đất này cũng được hứa hẹn mang đến lợi nhuận cao gấp 2 – 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Giai đoạn năm 2016 – 2018 lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản ở mức rất cao lên đến 30 – 50%. Tuy nhiên, năm nay thị trường nhà đất đã chững lại và có dấu hiệu đi xuống, lợi nhuận không thể đạt mức cao như vậy, tối đa chỉ từ 10 – 15%, theo ông Hoàng nhận định.

3. Cơ sở hạ tầng sơ xài, thiếu đảm bảo

Dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch kế tiếp đó chính là cơ sở hạ tầng tại khu vực đó sơ xài, thiếu đảm bảo theo quy định của Nhà nước và không có dấu hiệu tiến triển trong việc xây dựng hạ tầng cho dự án phân lô bán đất nền. Ví dụ, một số dự án “ma” thường chỉ làm đường sỏi tạm bợ, lòng đường chật hẹp chỉ từ 4 – 6m, trong khi yêu cầu đường tối thiểu là 8m. Một số dự án khôn lanh hơn thì trải đường nhựa gọn gàng nhưng cũng chỉ được một đoạn ngắn (chủ yếu là nơi tiếp khách hàng đến tham quan dự án).

Tuy nhiên, Luật sư Tài cho biết theo quy định các dự án phân lô bán đất nền phải đảm bảo khả năng kết nối giao thông hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự mình xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cần thiết gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải mới được quyền phân lô bán đất nền.

4. Hồ sơ giấy tờ, pháp lý không rõ ràng, mập mờ

Để có thể thành lập một dự án đất nền bán cần phải có giấy phép tổng duyệt, giấy tờ cho phép tiến hành khởi công của cơ quan Nhà nước. Trong khi đó, điểm chung của các dự án đất nền ảo, đất “ma” thường sẽ không có những giấy tờ này. Đây cũng chính là dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch rõ ràng nhất chứng minh đây chỉ là đất do cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.

Ngoài ra, khi rao bán các dự án đất nền ảo, người bán cũng đưa ra các loại hồ sơ như sổ đỏ giả hoặc sổ tổng (sổ đỏ của toàn bộ khu đất lớn) nhưng tên trên sổ lại là một cá nhân khác để tạo niềm tin cho khách mua. Những loại hồ sơ pháp lý này phải được cơ quan chức năng kiểm chứng mới có thể đảm bảo tính chính xác và xác thực.

5. Chủ đầu tư không tên tuổi, thiếu uy tín

Dấu hiệu nhận biết đất quy hoạch cuối cùng đó chính là chủ đầu tư thiếu uy tín bởi đối với các dự án “ma”, chủ đầu tư chỉ là một nhóm cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ gom đất nông nghiệp, tự mình thành lập các “dự án”, xây dựng hạ tầng sơ xài, phân lô và bán. Họ không phải những chủ đầu tư dự án lớn chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hay uy tín trên thị trường.

Không phủ nhận thị trường bất động sản là con đường thu lợi nhuận hấp dẫn nhưng cũng bởi sự sôi động đã kéo theo nhiều đối tượng kinh doanh bất chính nhằm trục lợi. Bởi thực tế đã chỉ ra rằng, các chủ đầu tư thật và uy tín thường sẽ không cam kết quá nhiều với khách hàng.

Ngoài ra, các chuyên gia khuyến khích người đầu tư hay khách hàng cần phải hiểu những cam kết về lợi nhuận chỉ là ý kiến và kinh nghiệm chủ quan của người bán đôi khi được thổi phồng quá mức. Thực chất đó không phải những cam kết chế tài rõ ràng mà chỉ là sự thỏa thuận miệng.

Nguồn bài viết từ Nhà Lộc Phát: https://www.nhalocphat.vn/cac-dau-hieu-nhan-biet-dat-quy-hoach-hay-dat-ma-ban-can-nen-tranh-753

from WordPress https://nhalocphat.home.blog/2020/07/16/cac-dau-hieu-nhan-biet-dat-quy-hoach-hay-dat-ma-ban-can-nen-tranh/